文/宝莲灯、Doris、滑冰冰
本来认为他注定要成为“废柴”，没想到成果一出，竟然是个“潜力股”！
遭受“危机公关事情”，就用实力化解危机，以执行力应万变。
2019年新城控股成绩大增。营收858.47亿，同比增加58.58%，净赢利133.3亿，同比增加9.18%，归母净赢利126.54亿，同比增加20.61%。
窍门是什么？无非是“迈开腿 管住嘴”。
此言何意？很简单，成绩上迈开大脚步，拿地本钱要稳住！
迈开腿 管住嘴 “双轮驱动”保成绩！
2019年新城控股因为“危机公关”，所有人都认为他要凉凉的时分，他反而靠一股气活了过来。这股气从何而来？
假如拆解一下收入结构，能够简单发现，成绩大增的动力来自“双轮驱动”：住所+商业地产。
先说商业地产。这是新城控股的主力，奉献十分大的赢利。
2019年，新城控股综合体出售成绩大增，收入380.56亿，同比增加76.56%，占到收入的比重挨近50%。
所谓的商业综合体，浅显点来说，便是既有住所、酒店式公寓，又有商业中心，沿街商铺，写字楼等等。这种综合体自带住所，能集合人气，为商业变现供给安稳客流。开发商对外出售住所公寓，一起自我抑制运营或对外租借商业中心的商铺，取得收益。
这种综合体带有“招商引资”的特点。因为商业地产靠着租金物管吃饭，回笼资金慢，政府会给予开发商必定的优惠力度，所以一般拿地本钱比较低。
可是为了战胜商业地产资金回笼慢的缺陷，一般调配高溢价的住所公寓出售，便于资金快速回流，也为商业中心带来了人气。
这种综合体的运营，是新城控股的拳头产品。
从2017年开端，新城控股开端加足马力开展综合体，明星产品便是“吾悦广场”。年报发表，2016年累计开业吾悦广场只要11个，到2019年累计开业吾悦广场现已有63座，完结租金及办理费收入40.69亿元，完结122个综合体的布局。
而这种扩张的创意或许源于万达。2016年8月，新城控股引入“万达老兵”陈德力，陈德力原先是万达老王身边的得力干将，为万达铺设商业地产做出巨大奉献。来到新城之后，他把这种“快”与“多”的形式也顺带复制粘贴过来。
从项目获取土地、到开发建造、招商运营、资本运作、财物证券化悉数由一个团队办理，陈德力把新城商业的摊子铺的渐渐的变大。2016年，吾悦广场的新开业数量仅为5座，但2017年、2018年、2019年，吾悦广场的新开业数量别离为12座、19座、21座。
而本年3月20日，陈德力从新城离任，取而代之的是万达老臣曲德君，也是陈德力曾经在万达的领导。
2020年，新城控股还想持续扩张，增开新的吾悦广场30座，估计总营收能超越55亿元，算下来估计同比增加能到达35.17%。
能否续写新篇章，等着曲德君扮演。
“双轮驱动”的另一只轮子，是住所。
2019年，新城住所的收入是422.67亿，同比增加44.33%，高于2018年的增加速度（34.1%）。
尽管整体营收增加了五成，可是背面的价值之一，却是新城的出售费用的迅猛增加，由2018年的22.67亿增加至2019年的43.72亿元，增幅92.81%，简直翻倍！
这是什么概念？万科的出售费用翻倍，花了五年。
平等增加速度的房企，比方金科，2019年经营收入的增速是64.36%，对应的出售费用也简直相等，为64.51%。
不过，这个出售开销是值得的：尽管增加了20亿，可是收入因而增加了约130亿。
相同有必要留意一下的是，新城住所出售的毛利率从2018年的34.29%，下降到2019年的25.6%，下降了8.69个百分点！
这个降幅是适当惊人的。
导致这样的一种状况的原因也很清楚，一是上一年下半年为了回笼资金，新城卖出了一些项目；二是在住所不炒的前提下，2019年的房地产商场，特别二三四线城市的房地产商场面临很大的价格压力，而这恰恰是新城的主战场。
到现在，在新城控股的土地储藏结构中，一二线城市占比38.3%，长三角强三四线城市占比36%；从区域区分层面看，长三角区域占比达45%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。
全面、均衡的全国化布局既有利于涣散商场危险，也为企业带来更为稳健的规划扩张。
可是，这也带来了另一面危险。
为了保持销量增加，房企需求土地和房子储藏，可是这些储藏转化为可售货值后，能不能卖掉，又是新的问题。
从2018年企业可售货值去化率状况去看，一二线城市项目去化率为67%，高于三四线城市的64%。
不过，拿手低线城市的新城控股也因而表现出了一项成长力，便是差异化的拿地才能。
年报显现，2019年新城控股的均匀本钱楼面地价2421.48元/平，是招拍挂均价的一半不到，乃至低于两家以收并购著称的房企2019年的拿地均价（4000元/平以上）。
在拿地上，新城控股的确很抑制！
出售不倒 红旗飘飘 ！
在成绩平稳乃至大幅增加的“过渡”中，许多人都疏忽了，最重要的一个，那便是轮船行进的掌舵人，他才是把握大局开展的魂灵人物。
上一年阅历了地产圈最大黑天鹅事情的新城控股，遭受了严重的名誉和财政冲击，一天之内市值蒸腾百亿，接连三天跌停。
当然和刘强东因涉嫌性侵丢失千亿市值，还有一段距离。
新城反响十分敏捷，马上把掌舵人换成了王晓松，立马和有“黑前史”的上一任撇得一尘不染，这个做法值得广阔男同胞学习。一起，新城还告知外界：我没事，我很好，悉数如旧。
说掩耳盗铃也好，说掩耳盗铃也罢，互联网总之是有回忆的。“危机”没有曩昔，银行先停了放贷；世界评级组织普尔、穆迪、惠誉和投资银行高盛，均开端调低对新城系公司的信贷评级及债券评级。
缺钱的新城不得不易手卖项目——1个月内以现金交易方法出售21各项目，回笼资金100亿。
自动出售住所项目是最快“回血”的方法，之所以没卖商业地产，是因为商业地产是新城控股的宝物，命根子，而且做商业项目对企业招商运营才能要求很高，一般企业也不太乐意接手。
所以说，出售住所项目，确保了新城的资金链没有开裂。
稳住一只戎行，得先稳住将帅。新城对办理层进行股权鼓励，按现在盛行的话来说，便是“锁死”。
2019年年底，新城控股股票期权与限制性股票颁发成果布告发布，颁发日期为2019年11月13日，行权价格27.40元/股，初次颁发105人，初次颁发总数量为1417.2万份，颁发方针包含董事等高管及100位中层办理人员及中心主干。
不过行权不是让你办理层白嫖股份，这是有要求的，要求2019-2021年公司扣非归母净赢利增速对应2018年别离为20%、70%、120%。
年报显现，上一年办理费用同比增加68.55%，主要为员工薪酬费用增加。
跟着一系列自救行动的实施，黑天鹅事情的影响减轻，新城控股诺言逐步康复，2020年1月2日，新城控股发布《中诚信证评现已将公司主体及相关债项撤出信誉评级调查名单的布告》，估计2020年企业的融资途径将逐步康复。
关于一个房企来说，出售不倒，红旗飘飘。
新城广泛布局全国，只要能买到适宜的房子，对热心买房的国人们来说，“黑天鹅”是个伪出题。
2019年新城控股全年完结出售金额2708亿元，同比增加22%，年度出售净增加规划497亿元，根本依照年头的预期方案完结了增加方针。
商业地产上，新城的运营才能也是其“耸峙不倒”的原因之一。
新城的吾悦广场，即便在在三四线城市，吾也能确保在拿地手续办好之后的24个月之内完结满铺开业（开业面积占总面积的95%以上），最快能做到18个月乃至15个月。
凭这样的运营才能，新城能够要求地方政府以很低的价格配套住所用地。
在新城活泼的上一年上半年，归入土地储藏项目80个，总建筑面积约为2459万平方米。
这个数字是一家中等房企悉数的土储数量，可见新城“食欲”有多大。
因而，即便创始人被钉在“羞耻柱”上，新城仍然能够“吃老本”好几年了。
上一年完结经营收入858.47亿元，归母净赢利126.54亿元，别离比2019年增加58.58%和20.61%。
这样“光鲜”的数字当时，新城开展不只比幻想中开展得要好，也打败了许多干流房企，表现出在面临这样的危机仍然能正常工作，股权鼓励也促进办理层寻求更高的方针，成绩这么猛，的确很不简单。
