作者李湛为中山证券首席经济学家、我国首席经济学家论坛理事，徐璐为中山证券助理研究员
摘要：
面临疫情，中心和当当地针频出，货币方针短期活跃，财政方针也转向活跃；针对房地产职业，多地当地政府也出台了相应的支撑方针。
楼市需求端调控方针需慎重放松。在“房住不炒”的前提下，因城施策稳楼市需求，这需求政府的才智。降息对低迷的楼市有显着的影响作用，从历史经验上看，每次降息都对住所成交量发生马到成功的活跃作用，因为房价受多方面要素影响，降息对房价的拉动作用有所推延，推延时间在半年左右。部分城市在信贷方针上存在适度放松空间，部分商业银行下降了首付借款份额，现在这些方针尚未被监管组织叫停，开释了活跃的信号，不扫除未来有其他城市跟进放松信贷的或许，但房价较高的一线城市楼市监管压力较大，放松的或许性不大。因城施策仍以楼市纾困为起点，当地政府从落户、限购、限价、公积金等多方面出台方针，纾困当地低迷楼市。因为三四线城市的楼市全体需求动力较弱，面临疫情冲击，商场抗危险才能较弱，三四线楼市放松空间相对较大，而一线城市从需求端放松楼市的空间非常有限，放松调控的逻辑仍是环绕救市。
楼市供给端调控方针需以防危险为主。供给端的调控方针相对灵敏，大部分城市的纾困方针也是从供给端下手。融资方面，疫情期间在防危险逻辑下边沿放松房企融资，除了适度加大房企借款支撑，面临2020年地产债和地产信任的归还压力，近期地产债也发行加速，缓解房企杠杆危险。复工预售条件方面，多地出台了放松办法。土地买卖方面，土拍纾困方针作用闪现，部分区域土地商场体现炽热，国企拿地更为活跃。谨防房企纾困方针演化为土地热、房价热的状况。
正文：
2020年伊始，新冠肺炎来势汹汹，除了湖北，东中西部多省市的经济活动也深受疫情影响。全国多地售楼处封闭，“返乡置业潮”失约，春季地产出售冷清，加重了房企资金链压力；土地拍卖推延、工地复工推后，地产出资下滑，高周转职业被逼按下“暂停键”。新冠疫情对本来处于下行周期的地产职业，短期构成不小的冲击。面临疫情，中心和当当地针频出，货币方针短期活跃，财政方针也转向活跃；针对房地产职业，多地当地政府也出台了相应的支撑方针。楼市相关的方针，首要有需求端和供给端两方面，需求端首要是从落户、购房资历、购房扣头、商业借款、公积金借款等方面稳住所需求，供给端首要是从土地置办、预售约束、交房期限、税费缴交、融资等方面纾困房地产开发企业。
一、楼市需求端调控需慎重放松
在“房住不炒”的前提下，因城施策，稳楼市需求，这需求政府的才智。跟着LPR的下调，房贷基准利率微降，部分商业银行下降住所借款首付份额，多地当地政府出台人才落户方针，铺开部分限购条件，公积金方针也有放松，但楼市需求端调控放松的逻辑仍然环绕救市，三四线城市因为需求动力缺乏，放松的空间相对较大，一线城市楼市调控压力大，放松空间有限。地产调控在于量体裁衣地处理商场预期，平稳楼市，“托底”预期较差的低能级城市，一起存在炒房趋势城市的调控不放松。
（一）降息对低迷的楼市有显着的影响作用
商场化降利率的大布景下，降息通道逐步翻开，估计房贷利率也会相应回调，刚需集体可享受降息盈利，长时间开释住所刚需，安稳房地产商场。2019年8月央行决议变革完善借款商场报价利率（LPR）构成机制，并要求新购房贷利率定价基准转换为LPR，尔后央行答应存量房贷利率定价方法可挑选转换为LPR定价机制。挂钩LPR使房贷利率愈加商场化，在流动性富余的状况下，LPR报价长时间处于下降趋势，房贷利率也相应下行，尤其是首套房房贷利率。2020年2月2日，5年期以上LPR报价为4.75%，较上一次的4.80%下调了5BP。
从历史经验上看，每次降息都对住所成交量发生马到成功的活跃作用，因为房价受多方面要素影响，降息对房价的拉动作用有所推延，推延时间在半年左右。住所商品化之后，降息周期首要有2008年、2012年和2015年三轮，如图1所示，第一轮降息周期，2008年9月至12月接连5次降息，9月全国商品房出售面积同比下滑15.7%，走出了上一个月下滑35.7%的颓势，2009年一季度完结了出售面积转降为增。第二轮降息，2012年上半年商品房出售低迷，出售面积一向处于负增长状况，2012年6月和7月别离下调借款基准利率，6月全国商品房出售面积下滑3%，降幅较上个月收窄6个百分点，7月当月出售面积当即止跌转涨，同比添加13.2%，而房价对降息的反响略钝化，时隔半年，2013年1月新建住所价格同比指数才转负为正。第三轮降息，从2014年11月至2015年末历经6次降息，2014年全年商品房出售面积下滑7.6%，降息后2015年4月当月商品房出售面积同比完结转降为增，同年12月新建住所价格同比指数也扭负为正。回顾历史，每次降息都对下滑的房地产商场起到了稳商场的作用，尤其是买卖量方面。新冠疫情对宏观经济和房地产职业均构成了必定下行压力，央行公开商场利率下调带动银行资金本钱边沿下降，5年期LPR报价下行水到渠成，恰当减轻居民房贷担负，开释住所刚性需求，有利于房地产商场在“房住不炒”的前提下，“稳地价、稳房价、稳预期”，有利于万亿规划的房地产商场安稳开展。
（二）部分城市在信贷方针上存在适度放松空间
信贷方针方面，部分商业银行下降了首付借款份额，现在这些方针尚未被监管组织叫停，开释了活跃的信号，不扫除未来有其他城市跟进放松信贷的或许，但房价较高的一线城市楼市监管压力较大，放松的或许性不大。近期浙商银行向各分支组织下发告诉，提出关于“非限购”城市居民家庭购买首套个人住所的首付借款份额下限从本来的三成（30%）调降至二成（20%）。我国工商银行绍兴支行针对新房优质客户，将“非限购”城市居民家庭购买个人住所的二套房首付借款份额从本来的六成（60%）调至三成（30%），不扫除后续有或许在全国其他区域推广。应对疫情的冲击，当地在信贷方针上存在适度放松空间，现在这些方针尚未被监管组织叫停，开释了活跃的信号，不扫除未来有其他城市跟进放松信贷的或许，但房价较高的一线城市楼市监管压力较大，放松的或许性不大。近期深圳建行经过借款方针变相将二套房首付由本来的七成调降至三成的音讯被驳斥谣言，反映了监管层“房住不炒”的定位，这与央行近期屡次对房地产的表态共同。
（三）因城施策仍以楼市纾困为起点
当地政府从落户、限购、限价、公积金等多方面出台方针，纾困当地疫情下低迷的楼市。放松调控的逻辑仍是环绕救市，因为三四线城市的楼市全体需求动力较弱，面临疫情冲击商场抗危险才能较弱，三四线楼市放松空间相对较大，而一线城市从需求端放松楼市的空间非常有限。例如，湖南衡阳对购房契税实施补助，扩展人才购房补助目标的规划；马鞍山首套一般住所买卖补助方针再推延一年；广西钦州实施契税补助；江西抚州进步公积金借款额度，对2020年3月1日至6月30日期间购买新建一般商品住所的给予150元/m2的购房补助。二线城市的楼市调控方针，首要是从落户、人才补助以及公积金借款方面，例如天津鼓舞员工来津作业落户，并给予购房资历；姑苏、杭州人才方针奖赏加码；南宁、东莞等密布出台公积金借款新政，进步公积金借款额度等办法。一线城市对需求端的调控放松力度最小，首要是依据疫情答应缓缴公积金的灵敏方针。广州撤销公寓限购的方针被紧迫撤回，反映了当时对楼市监管情绪是“托而不举，压而不破”，纾困但不影响。
二、楼市供给端调控需以防危险为主
楼市供给端的调控方针相对灵敏，大部分城市的纾困方针也是从供给端下手，首要是从房企融资、土地拍卖缴款、税费交纳、交房期限等方面缓解房企资金链压力，保证商场安稳。政府边沿放松房企调控的一起，也在处理房地产企业方针博弈预期，避免房企加杠杆和高价拿地等添加商场危险的行为。
现在大部分地产公司采纳快周转高杠杆的运营形式，新冠肺炎疫情迫使快周转的房企按下“暂停”键，对房企资金链构成较大压力。新冠肺炎疫情首要对房企资金链构成四方面的压力：一是，三四线城市的返乡置业潮受冲击，首要布局三四线城市的房企新年出售回款受影响；二是，要点布局湖北区域的房企，项目去化受冲击，对房企资金链构成较大压力；三是，储藏很多货值预备年后开释的高杠杆房企，疫情使已开盘项目暂停出售，开工受阻使未开盘项目推延出售，影响房企现金回流，导致资金链处于紧绷状况；四是，商业地产和园区运营类房企的运营受影响，疫情加大了房企运营处理本钱，并对租金收入构成影响。
（一）融资边沿放松，稳房企杠杆
近年来“房地产金消融问题”被监管层留意，疫情期间房企融资放松也将是在防危险逻辑下的适度放松。新冠肺炎疫情使全国近百余城市出售暂停，房企资金周转压力较大，尤其是高杠杆运营房企。疫情期间，央行重申“房住不炒”，提出“加速树立房地产金融长效处理机制，不将房地产作为短期影响经济的手法”；多地纾困房企的融资方针也是适度放松，引导银行和非银组织适度加大对房地产企业的信贷支撑。
2020年房企偿债压力较大，边沿平缓融资方针力度，加速发债节奏和适度铺开房企定增，有利于化解房企高杠杆危险。房企高杠杆危险首要来自银行借款、非标融资以及债券融资三方面，多地出台的续贷、展期等方针能够缓解房企借款压力，但地产债和地产非标的归还压力较大，首要是2020年地产债和地产信任到期规划大。依据Wind数据核算，2020年地产债有6000多亿元到期，假定悉数不回售的话，有3000多亿元的归还压力，此外2020年地产调集信任到期规划也有6000多亿元。
在疫情迸发之后，地产职业的首要矛盾现已发生了改变，此刻挑选边沿平缓融资方针力度，能够在必定程度上协助资金链严重的房企渡过难关。2020年1月末，央行、财政部、银保监会、外汇局联合发布《关于进一步强化金融支撑防控新式冠状病毒感染肺炎疫情的告诉》，明确提出“进步债券发行等服务功率。我国银行间商场买卖商协会、上海证券买卖所、深圳证券买卖所等要优化公司信誉类债券发行作业流程，鼓舞金融组织线上提交公司信誉类债券的发行申报材料，长途处理存案、注册等，削减疫情传达危险。对征集资金大多数都用在疫情防控以及疫情较重区域金融组织和企业发行的金融债券、财物支撑证券、公司信誉类债券树立注册发行‘绿色通道’……”依据告诉的精力，公司债及财物证券化产品存在必定的方针宽松时机，近期房企也活跃使用融资窗口密布发债，发债节奏加速。2月地产债发行量超越350亿元，远超去年同期190亿元的规划，3月前6天地产债的发行规划已有200多亿元。龙湖、世茂、金地、中南建造、新城控股、招商蛇口等房企均在近来宣告发行超短期融资券、中票、企业债以弥补公司资金缺口和应对近期到期的有息债款。
除了地产债发行加速，2020年2月证监会放松了上市公司非公开发行股票的规矩，尽管没有提及房地产职业，但是在新冠肺炎疫情和稳经济的压力下，地产监管边沿放松，不扫除此次有限铺开房企定增的或许性。关于负债率较高、资金链严重的房企而言，定增能够终究靠股权融资下降杠杆、化解危险、缓解房企资金链压力。部分资金链软弱且营销才能缺乏的中小企业面临巨大运营压力，收买项目类定增有利于盘活职业财物、化解部分危险，利于房地产商场健康开展。
（二）复工预售条件放宽，促进房企回款
疫情迸发后，房企出售回款受困，多地出台了支撑房企复工、放宽预售条件、答应商品房延期竣工等办法。其间，答应延期竣工是多地采纳的方针，部分城市为了加速房企出售回款也挑选了放宽预售条件。2月12日，无锡市政府印发《关于应对新式冠状病毒感染的肺炎疫情保证城乡有序建造的方针定见》的告诉，规则现已收取施工答应证规划内的楼栋，请求预售时原形象进展要求调整为按出资额核算，预售部分完结25%以上出资即可。2月15日，福州市政府印发关于《有用应对疫情促进城市开发建造平稳开展办法》的告诉，触及调整商品房预售条件，要求运营性房地产项目到达出资总额的25%以上，按规则予以处理商品房预售批阅手续。运营性房地产项目交纳50%土地出让金后，能够预处理不动产挂号，待缴清悉数土地出让金后正式挂号。2月19日，姑苏市发布的《关于做好土地出让相关作业有用应对疫情的告诉》指出，住所（商住）地块不一致要求设置竣工预售答应调整价，超越商场指导价的，不一致要求项目工程结构封顶后请求预售答应；进入一次报价的，不一致要求工程竣工检验后请求预售答应。该新政被商场认为是姑苏“撤销封顶出售、撤销现房出售”。
（三）纾困土地买卖，商场日渐回暖
面临疫情，多地出台房企土拍的纾困方针，近期方针作用闪现，部分区域土地商场体现炽热，国企拿地更为活跃。疫情迸发初期，多地土地商场买卖推延，房企资金链也较为严重，据不完全核算，江苏、无锡、西安、上海、福州等10多个城市出台了触及土地商场维稳的相关方针。当地政府从土地出让环节为房企解困，缓解房企拿地时的资金压力，首要触及下降竞买保证金、延期或分期交纳土地出让金等。近期纾困方针作用闪现，土地商场日渐炽热，具有融资优势的国企近期拿地较为活跃，民企迫于资金链压力拿地热心仍然不高。
尽管多地推延土地买卖，但2020年2月北京和上海等地土地商场体现炽热。2月北京会集出让10宗住所地块，成交金额达440多亿元，其间8宗地块溢价率超越20%。据相关人士核算，2019年北京共出让62宗住所地块，仅19宗溢价率超越20%。以通州台湖地块为例，18家房企参加竞赛，终究绿城以13.48亿元取得该地块，溢价率达高达49.8%。2月上海土拍出310.5亿元的“新地王”，改写了上海的土地总成交额纪录，多家房企联合竞得此地块。3月深圳供给了3宗住所地块，均被人才安居集团摘得。
现在房企对土地出资遍及较为慎重，央企国企布景的房企资金实力相对雄厚，融资本钱相对较低，近期在土地商场抢地活跃，而民企相对较少，如图2所示，近期华润、首开、创始3家房企拿地的楼面地价较高，约3万元每平。疫情当下，纾困方针仍以防危险为主，谨防房企纾困方针演化为土地热、房价热的状况。
来历：财新
