01
广州打出榜首枪！
眼看着多个城市的房地产“救市”大潮鼓起，广州也总算不甘寂寞、放出了大招！
3月3日，广州市政府在官网发布《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战尽力实现全年经济社会继续健康开展方针使命若干办法的告诉》。
在关于促进房地产商场平稳健康开展这一章节中表明，优化商服类项目建造和出售办理，商服类项目未完结规划报建手续的不再约束最小切开单元；商服类项目不再约束出售目标，已确权挂号的不再约束转让目标。
这条方针意味着，个人购买广州的商服类项目将不再受约束！具体来说，商服类项目包含公寓、商铺、写字楼。
此前广州对商遵守购房资历和面积等多个方面都做出了约束：
2017年广州市出台关于商服类项意图方针是开发商出售的商服，出售目标应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为寓居运用，再次转让时，应当转让给法人单位。
然后，广州市又提出，在2017年月3月30日后成交土地的商服类物业的出售目标应当是法人单位，而2017年3月30日前（含当日）成交土地上的商服类物业不再约束出售目标，个人购买商服类物业获得不动产证满2年后方可再次转让。面积方面，广州市规则，商服类最小切开单元不得低于300平米。
这也便是说，任你家财万贯、任你财富能够秒杀马云，可是你作为个人，也相同买不了广州的商服类项目；要想出资，你必需求注册一个公司以法人的名义进行购买，但注册公司需求付出一大笔运营费用，所以，这导致广州的商服类项目出资大幅缩水。
但现在广州就把这两大方面的约束均松绑了，不再约束最小切开单元，取消了300平米的约束；商服项目也不再约束出售目标，这势必会大大激活广州的商服类商场。
02
会有渐渐的变多城市仿效
必须得说，广州这一项办法是“一举多得”。
一来，广州作为要点一线城市，天然是国家“房住不炒”的要点“照顾目标”，要是出台了影响住所商场的什么方针，说不定一不小心就跳过红线了；
二来，大大缓解了商办企业的压力。疫情一来，全国九成的实体商铺都关了门，运营收入根本冻住、但固定开销依然存在，商办企业的资金链面对空前压力。
三来，经过商服商场的铺开，能有力地推进商服项目“去库存”，缓解商办过剩的问题，并进一步起到“安稳经济”的效果。
我信任，广州此招一出，必定会有许多城市跟进。由于商办类物业供给过剩、出售与招商困难。，是全国的遍及问题。
在我国的城市化进程中，各个城市为了加快速度进行开展，但患有相同的“城市病”。为了提高城市形象，搞一些看似很富丽的大项目。而一栋栋拔地而起的写字楼、一家家超大规模的商场，恰恰便是表现城市生机的最好手刺。
并且，商办物业比较住所来说，对当地的收入奉献更大。住所没有房地产税，只能在买卖的时分发生税收；但商办就不同了，由企业来运营，那可是会发生继续性税收的。
因而，各个城市对商办建造都抱有极大的热心。一个小区，不管居民数量，周围都或许有两三家的大型商超；一个作业园区，不管企业需求，作业楼都是鳞次栉比的摆放。
我国的商办过剩到什么程度？
一般来讲，国际上以为人均商业面积最好在0.8m -1.2m 之间。可是咱们却严峻超支：
上海人均商业面积1.4平，北京人均商业面积达2平米，武汉人均商业面积3.1平方米，昆明人均商业面积4平米……我国有80%的城市商业严峻过剩。
写字楼也是如此，且过剩状况不断恶化。多个方面数据显现，2019上半年,北京市甲级写字楼空置率为11.5%,达8年以来最高值;上海优质写字楼商场空置率同比升至18%,创下近10年新高;深圳甲级写字楼的全体空置率亦升高至23.3%。
03
廉价没好货
作为楼市资深老司机，我想劝说一下那些摩拳擦掌的个人出资者，即便你的城市铺开了商办约束，你也最好就不要接这个盘了。
假如是公寓，许多人买来都是想要当住所运用。许多开发商都会以商业性质用处来拿地，再偷偷地给房子引进水、通上煤气，包装成可商可住的多功能产品，并且价格要比一般住所廉价。
可是，公寓真的廉价吗？
比较于住所这个“亲儿子”，公寓这个“私生子”的待遇天然要差许多。
首先是首付比的问题。打个比方，一套一百平的住所，单价1万，总价100万；一套一百平的公寓，单价8千，总价80万。
可是，住所的最低首付份额是30%，你花30万就能够下手；可是公寓的首付比是50%，你还得花40万，比住所多十万。
其次是借款条件的问题。你想买公寓，是享用不到任何借款利率的优惠的，并且借款年限也往往只要10年，单个当地乃至将这一期限缩短至5年。而现在各个当地都在推关于住所的优惠方针，商办能铺开购买就不错了，绝不或许享用到住所相同的优厚待遇。
第三是物业费用的问题。公寓的水电费用都是依照商业价格来收取，铢积寸累下来这可是一笔巨大的开支。
第四是房子的产权问题，住所70年且运用权到期主动续期，但公寓只要40年，到期之后怎么办也没有清晰的规则。
最重要的是，公寓并不带有落户、学区等这些最为要害的特点。
好了你总算忍不了想要把公寓卖掉，这时分你就会发现，公寓的买卖税费几乎高到吓人。
5.5%的营业税、1%的土地增值税、20%个人所得税......七七八八算下来，一套100万的公寓，你需求另掏三四十万的税费，假如是作为卖家的你来承当，你会甘愿吗？可是假如要让买家来承当，买家还愿意买吗？
所以假如你真是想要一套住所，在资金有限的状况下，宁可买小一点的住所，也绝对不要买公寓。
04
95%的出资者都是炮灰
假如你想要出资，那么我并不主张个人出资者掺和商铺写字楼。“一铺养三年”的时代早就过去了，现在是“一铺毁三代”。
除了统计数字上直观的空置率上涨之外，你走在街上都能感觉到商场铺面的空置程度——你要知道，越没人买的东西、越要慎重购买。
商铺写字楼的不可控因素太多了，大到物业、运营，小至空调、电梯，即便处在最好的地段，也未必能挣到钱。
举个比方，郑州高铁站升龙广场，占有的是高铁站最好的方位，2013年开盘的时分我们是张狂抢购、今夜排队。但成果呢？由于入住户数不多，空调一向不开，让整个写字楼租借死循环，至今仍是高铁站空租率最低的，也是租金最低的。
除了修建自身之外，商铺写字楼还十分遭到周边环境的影响。比方你周围开了一家烧烤店，天天油烟充溢；或许周围开了一家五金店，天天切开冲突，你的生意受了影响都无法找他人说理去。
更何况还有大环境的影响以及疫情的催化效果。
在现在这个互联网高度发达的社会，电商关于实体店肆可谓是消灭式的冲击，就连贵人鸟、百丽这样旧日风景无限的巨子都走向式微。
而在疫情的影响下，人们“网络化生存”的习气会得到进一步的稳固。人们连买菜这种旧日看起来只能在线下商铺完结的消费，也能够在线上一键下单了；除了日常日子之外，“在线作业”的兴起也让企业们能够在线上作业，无需专门租下实体空间。
别的，疫情影响下，许多创业企业都会遭到严重冲击，有些或许就此关闭，即便滑下来的也必定会紧缩开支，一切成天性省则省，天然会削减关于写字楼的需求。
总而言之，在出资这件事上，必定是方向比尽力愈加重要。尤其是在这个充溢不确定的时代，我们必定要擦亮眼睛，选对出资品、守好自己的财富。
