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“照以往不交租咱们就直接锁门了，但现在特别时期不敢这么做”。坐落深圳龙华民治片区一家长租公寓的管家阿华，最近被一个烦恼一向困扰：由于遭受新冠肺炎疫情，其所办理的公寓里，有30余户租客正延迟交租，并期望公寓能为之免租，“由于网上部分有才能的心善业主给自己的租客减租，因此许多租客都觉得公寓减租免租是天经地义，不过其实咱们并没有才能为租客减租，”阿华表明。
据阿华介绍，其所办理的长租公寓共有300多间房，原本依据以往状况年头2、3月份可以满租的，但受疫情影响，客户进不来看房，租房的人也少，现在还空置50余间，加上令他们“头疼”的延迟交租的30户租客，相当于本月的营收较同期削减了约3分之1；一起，由于房东方面也并不乐意给他们减租，在阿华及其老板看来，为租客减免租金，他们的确力不从心。
这也是长租公寓职业在新冠肺炎疫情冲击之下的生计窘境缩影，关于绝大部分持有重财物的二房东人物而言，一方面仍需正常给房东、业主付出房租，另一方面是疫情影响导致租客削减，使得收入锐减。因此，绝大多数长租公寓正在继续两端承压。
重财物端
头部企业租借率跌落 运营本钱上升
蛋壳公寓是职业中将这个难题真实推上风口浪尖的第一人。作为职业头部企业之一，1月中旬该公司刚刚登陆美股商场，不过仅半月后，遭受疫情危机的该公司便因“免租期”风云引发言论重视：1月底，网上多名蛋壳房东报料称，蛋壳工作人员未经洽谈即要求减免房租1-3个月，而在租客端，蛋壳并未及时将这一优惠对租客开释，因此蛋壳被质疑“吃两端”。
深圳亦有多名蛋壳房东向记者报料要求免租这一问题。近来，蛋壳方面回复南都记者表明，公司本质是洽谈免租，网络上的强制免租可能是部分工作人员在交流中存在误解；蛋壳方面表明，“合同中规则房租的付出期限是15个工作日，蛋壳公寓会在此期限内与帮忙商谈免租事宜，后续也会依照与业主洽谈成果履行。”
而在回复中，蛋壳方面也坦言，对房子租借商场而言，新年之后本是一年傍边最重要的旺季，但本年各地人员由于疫情原因无法返城复工，旺季冰冻，“蛋壳全国13个城市的许多小区都受到十分严厉的管控，新的潜在租客相同不能收支，无法正常展开租房事务”。一起，2-3月份也是旧合同到期的顶峰，很多租客挑选在此刻退租，而相对的新租客却大幅削减，房子空置率较从前高出许多。
依据蛋壳于上一年10月中旬向纳斯达克提交的招股书里发表，“到2019年6月3日入住率到达89%”，职业人士表明，这一数字在职业中处于中等水平，但由于蛋壳近两年的商场扩张，这个目标事实上归于不错的成果。而据蛋壳方面最近泄漏，到2月9日，蛋壳全国总租借率已跌落近2成，且仍在不断下滑中。
不只是蛋壳，近来记者也采访了同为租借职业头部企业的魔方生活服务集团，公司方面表明租借率等数据较为千般不方便对外泄漏，但该公司CEO柳佳也表明，疫情除了导致空置率上升、收入下降以外，全方位施行防疫办法也导致企业的运营本钱上升，“租借职业刚起步，受疫情的影响特别较大，“由于租借产品是无法贮存的，它不像一瓶矿泉水，今日没卖出去明日它的价值依然存在，房子租借每空置一天，当天的价值就灭失了，”柳佳指出。
座落在南山区某城中村的一家长租公寓，大门贴满了防疫奉告书。
轻财物运营端
2月租借率不升反降 单日房源去化为正常时期1/3
除了上类手持房源的重财物端，还有专职打理房源的轻财物运营端。乐乎公寓是全国租借职业轻财物运营知名品牌之一，在全国具有房源十余万间，在深圳具有门店近百家，主要是为加盟乐乎品牌的公寓供给运营、质量办理等服务。该公司CEO罗意乡民南都记者，一般来说在新年后的2月，公寓的租借率会回暖攀升，较1月会尘垢20-30%左右，但依据本年其旗下的各加盟商数据来看，2月租借率数据遍及不升反降；
罗意向南都记者介绍，在以往正常年份，一般是正月初七开端客户接连回城，这期间职业会有“小阳春”，15天能做到一个月的量，租借率一般可到93%，但本年现在其旗下运营的公寓全体全国均匀租借率在86%左右，深圳商场更是只到80%左右，其要点布局的北京商场，正常月份租借率可到98.6%，本年新年前是93%，“但2月24日公司最新监测的数据现已跌到89%”。
“租借率一般是跌了8-15个点，武汉更是直接跌到76%，”罗意表明，现在广州及深圳有6家门店未到达运营条件，不能招租，华北、华中则更多，武汉更是彻底冻住，不敢招租。除了租借率之外，罗意表明另一受疫情影响较大的目标是出房端的“单日去化”，“现在旗下全国各门店的单日去化是正常月份的3分之1，深圳单日去化亦跌到正常月份的挨近4分之1。
巢毁卵破，雨过天晴罗意的公司并不必接受如旗下加盟商“夹心层”般的双面承压，可是自己的客户收入锐减，仍是为公司运营带来压力。罗意泄漏，雨过天晴公司处于扩张期，营收比从前同期不降反增，但原本公司方案是于本年年中开端直截了当转正，惋惜受疫情影响，这个盈余期到来的日子必定又要推延，“详细推延的期限现在还无法判别，需视疫情的开展状况而定”，罗意表明。
第三方调研：
4成企业简直零收入 近8成企业租借量下降一半
蛋壳、魔方、乐乎这类有着相对更高抗危险才能的职业龙头企业姑且如此，大部分中小企业则在疫情中遭受更是尴尬。克而瑞租售研讨负责人黄琼乡民南都记者，整个租借职业在这次受疫情影响中，个人房东自负盈亏，危险接受因人而异，商场占比约5%-10%的油盐房东则成为重灾区。
近来，黄琼带领团队对职业百余家企业就营收亏本、运营现状等方面问题展开了问卷调研。调研成果显现，96%的企业表明受必定的影响，其间72%的企业受到了十分大的影响，运营存在的杰出困难和问题会集在房间空置率过高、新增入住量骤减、运营收入大幅削减等方面。
详细来看，在租借量方面，77%的企业表明租借量与同期相比下降50%以上，多半以上企业招租量、看房量下降80以上，其间近乎为0的份额占了大多数；而在营收方面，4成企业表明简直是零收入，8成企业营收较上一年同期下降5成以上。租借量与营收的双双锐减，极大参阅企业的现金流，在受调研的企业中，5成企业猜测，若疫情继续开展，本身现金流会直接瘫痪。
长租公寓企业的亏本金额和房间数、月租金基数2个目标成正比，黄琼及其团队大略预算，如若企业事务布局在北上广深这类租金较高的一线城市，一个月若有1000间房空置，均匀一间房每月租金4000元，依照长租公寓一般采纳的押一付三预收交易规则，一个月将丢失1600万现金流。
黄琼也对记者介绍，在疫情中，涣散式公寓和会集式公寓承压才能又会还有差异，会集式公寓可与单个业主洽谈，请求租金减免，且会集式公寓部分为蓝领公寓，企业一般不会于春节期间解约，全体空置率安稳可控；而涣散式公寓则需与多个房东进行洽谈，需求消耗很多人力物力，在黄琼看来，蛋壳公寓此次遭受言论危机就是典型比如。
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A 疫情“催化剂”对职业意味着什么？
恰好是一次反思和转机，未来更多资源将向头部企业会集
不过，硬币的另一面是：多位业内人士亦以为，关于一向以来粗野成长的各租借企业而言，这次黑天鹅事情恰好是一次反思和转机。房东东公寓创始人全雳即发文以为，长租公寓为重服务职业、民生职业，在数年时刻内，职业从粗野成长到跑马圈地，长租公寓+租金贷等东西的运用，都是力求扩展规划、再融资，然后上市，掉入“增加圈套”。“疫情的出现让职业有时刻去深刻反思，调整好节奏从头动身，”全雳以为。
全雳也猜测，受疫情“催化剂”影响，本年爆仓的公寓会多于上一年，从长时刻看，长租有增量，可是也有显着的天花板，现在是人多粥少，筛选一批不良公寓是必定。
乐乎公寓CEO罗意则以为，这次黑天鹅事情直接露出了长租生意十分软弱，在危险的过滤之下，未来更多的资源将向头部企业会集。罗意剖析，在反抗此次疫情时，大油盐的抵挡危险才能是可见的，“包含应急预案、办理的应对方法等”，其次，在职业康复期，怎么保证社区寓居、回城住户的有序活动，削减穿插感染，以及下一阶段的招租等等，“这些都极大参阅品牌商的运营才能，也是体现品牌商和非品牌商差异地点，决议谁将鄙人一阶段的竞赛中锋芒毕露，”罗意以为。
B 长租-物业职业体现为何差异大？
有职业周期、运营形式等要素，有企业开端收买优质物业
黄琼带领的克而瑞租售团队则采纳了长租-物业两个职业比照的方法，比照剖析疫情对长租职业的启示。黄琼对南都记者表明，物管在疫情中承当了社区一线的防控排查和保证服务，使企业和职业的价值得到尘垢；与之对应，租借职业则在疫情中露出、扩大了扩张期的一些问题，引起社会的负面重视。“可以说是一个是火，一个是冷”，黄琼表明。
详细来看，形成两个职业疫情下体现差异有包含职业周期、运营形式等方面要素，正是由于物管职业近几年优胜劣汰、会集度进步，推动了职业全体办理水平和服务质量的尘垢，但相对而言，长租职业则尚处于职业开展初期，商场并非老练。黄琼对南都记者剖析，2017年租购并重方针的出台，使租借职业一跃站在风口之上，本钱看好、上千家公寓品牌涌入，房企、酒店、互联网朦朦胧胧、二房东等各类布景的主体争相进入，导致商场同质化竞赛严峻。一起，为抢占商场占有率，恶性竞赛使得物业和人力本钱高企。
一起，商场监管系统的不完善和准则的滞后性，也导致了一系列损害房东和租客利益的事情出现，比如租金贷、甲醛门以及公寓暴雷事情频发，黄琼以为。此外，职业干流重财物运营的“包租形式”也加重了职业的同质化竞赛、导致企业盈余难。
黄琼猜测，“黑天鹅”事情冲击之后，职业将进一步优胜劣汰，未来公寓企业需求由寻求规划高增加转向尘垢运营才能，经过尘垢服务质量，进步客户认可度，做品牌价值邮递等，还要经过降本增效、尘垢盈余才能，然后尘垢企业的运营质量和抗危险才能。
“现在咱们了解的商场状况去看，现已出现头部企业正在白手起家收一些物业的状况，只要是好的项目都可以收”，黄琼泄漏。
C “黑天鹅”影响继续多久？
租借回暖痕迹已现，在大环境下商场反弹周期会被拉长
那么，这次疫情影响还将继续至何时？多名职业内人士以为，职业真实康复要看疫情的开展状况，现在职业已开端出现回暖痕迹。黄琼及其团队依据租借商场房源供应量和租金改变判别职业的复苏状况，其发现跟着复工周的到来，“租借回暖痕迹已现，曙光行将到来”。
克而瑞城市租借数据库显现，北京、上海、广州、深圳四个一线城市都在上星期迎来回暖，及挂牌房源数量和租金都出现上扬态势；以深圳为例，在复工潮前夕商场即回暖。疫情期间，个人租借房源挂牌量在第6周（注:：2020年第6周）跌至最低，但仍坚持2300套以上入市量。租金在疫情发作前后处于低位，节后企业复工后，接连两周出现上涨趋势，个人租借坪效（注：租借价格/租借面积）也坚持相同趋势。
疫情期间，租客租借需求被压抑，跟着城市逐步工作、租客逐步返程，租借需求将会逐步得到开释，商场供应将会走高，租金有所上浮，“但由于现在中国经济处于下行，租借职业在大环境下，商场反弹周期会被拉长，力度也会相对较小”，黄琼及其团队以为。
与之相同，罗意亦表明依据现在监测到的数据来看，职业正在回暖，“每周的数据都不同”；但罗意也以为，雨过天晴现在疫情的全体气势现已改变，但疫情还在继续，真实带来的影响很难预估，其团队做的一些租户查询显现，我们真实乐意出门消费仍是要到4月之后。“各行各业逐步复工，但社会心理的康复亦还需求时刻”，罗意剖析到，在其的租户调研中，大部分受访者都以为回复到正常状况要比及5月今后。
采写/拍摄：南都见习记者 王鹏钧
