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在土地稀缺的深圳，住所用地长时刻求过于供，多年来，很多开发商深陷无地之苦，哪怕“面粉贵过面包”，不少人也愿意为之一战。
2019年，是深圳近三年来宅地的供给顶峰。据统计，本年深圳总共推出13宗居住用地，遍及全市，创下三年来的宅地供给纪录。对开发商来说，这本应是可贵的补仓好机会，每一块地都值得花大力气去争抢，毕竟要先有米才干下锅。
可是事实上并非如此，13宗宅地之中，有1宗地因无人竞买而流拍，3宗地以底价出让，商场预估的火爆现象并未连续一整年，年末的两场土拍局面冷清，只要“国家队”勇于笑着在寒风中逆市补仓，现场难见民企举牌身影。
深圳的土地商场宛如阅历了一场过山车，在心情累积抵达极点之后扶摇直上。
龙华出地王，“双限双竞”给土拍降温
回忆本年深圳的土地商场，就会发现深圳在供给开闸的一起，出现了彻底不同的三场土拍。
本年6月，在那场被业界称为“史诗级土拍”的现场，人潮涌动，5宗地块无一例外，全部都到达了最高限价。其间，龙华民治地块更是被龙光以65.85亿元+配建人才房36700平方米地价格拿下，可售楼面价约6.7万元/平方米，改写了此前在2016年由金茂电建联合体发明的5.68万元/平方米区域地王记载，成为龙华区新的“单价地王”。
而相对应的是，11月的“百亿土拍”意外遇冷，现场参加者兴致寥寥。出让的6宗“双竞双限”地块之中，坪山坑梓地块还因无人竞价惨遭流拍，无一宗地块终究到达最高限价。12月底的土拍，即便桂湾宅地是整个前海片区内唯4的居住用地，但开发商举牌却始终保持沉着，在间隔最高限价4000万时及时刹车。
广东省住所方针研讨中心首席研讨员李宇嘉在12月26日向年代财经指出，状况的改变与竞拍规矩的改变直接相关。
年末的两次土拍，均采纳限出售房价和成交底价、竞成交地价和人才住所面积的“双竞双限”竞拍方法，“双限双竞出让形式下，开发商可以获利的，便是那30%可自在定价的非一般商品房部分。这样的方法，其实对开发商的应战十分大。”
以11月土拍之中重视度最高的龙华民治地块为例，依据布告显现，该地块约束后期价格在7.14万元/平方米以内，但此次成交可售楼面价就到达了4.58万元/平方米，考虑到建安本钱、财政本钱、税费等一系列费用，背面的赢利空间十分有限。
过高的拿地本钱、苛刻的人才住所面积要求，和极低的赢利空间，导致不少开发商直接挑选抛弃参加。而就算参加的房企，报价也谨言慎行，举牌根本都在主持人三次报价，响槌成交前的那一个瞬间。
事实上，这并非深圳初次选用这种方法，早在2016年12月，深圳就现已选用“双限双竞”形式拍地，成功出让了两宗地块。两年后，首个“双限双竞”项目坪山碧桂园凤凰世界第宅开盘入市，项目推出348套住所，均价约3.06万元/平方米，半日去化率约57%。
易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，深圳此番再次推出“双竞双限”的竞拍形式，首要是为了持续着重稳地价、稳房价、稳预期的价值导向。“深圳市近期房地产商场热度较高，大湾区、先行示范区的利好很显着，导致地价上涨的预期十分激烈，所以才恰当的添加一些约束性。”
但让深圳政府没有料想到的是，与前次的成功经验不同，这次商场并不配合。
宅地供给创3年新高，“国家队”是肯定主力
深圳市规土委多个方面数据显现，本年深圳共出让73宗地块，6宗流拍，总成交金额超越694亿元。
其间，工业用地占多数，共出让44宗工业用地，简直都是以底价成交，这与深圳历年来的趋势保持一致。
不过，与从前不同的是，本年宅地出让数量之多，面积之大，前史稀有。据统计，本年深圳总共成交12宗居住用地，总金额高达397.9亿元，土地面积高达44.59万平方米。
而在2018年、2017年，这个数字分别是21.21万平方米、6.67万平方米，两者相加都没有超越2019年宅地供给面积。与此一起， 2018年出让的11宗居住用地之中，有7宗是定向出让给人才安居集团的全自我克制租借用地，实践出让的可售宅地仅有4宗，面积仅8.48万平方米。
深圳近3年居住用地出让状况一览表 制图：年代财经
不难发现，深圳现已有两年时刻宅地供给缺乏，这也导致深圳存量缺乏。深圳华夏研讨中心数据指出，到2019年11月，深圳全市新房住所存量为267.8万平，缺乏9个月时刻便可消化结束。
“其实深圳在这几年根本上没供什么地，直接导致本年末商场需求显着的反弹”，李宇嘉表明，假如现在土地还供给不上来的话，房价存在较大的反弹压力。
他以为，此次大规模宅地供给，背面的根本原因仍是因为深圳作为长效机制首先探究的城市，房地产调控有必要转向供给侧，有必要经过供给端的大规模添加来处理未来或许存在的需求的爆棚。
在本年宅地供给大幅增加的一起，深圳土拍商场还出现出另一个特色。据统计，本年出让的12宗居住用地之中，民企中除了龙光地产有所收成，其他11宗地块均被有国资布景的央企、国企所斩获，“国家队”成最大赢家。
2019年深圳成功出让的居住用地一览表 制图：年代财经
这一方面，是因为职业下行、融资缩紧所导致的。2019年以来，跟着银保监会公布了“23号文”，下半年国家针对房地产信任、境内外发债、ABS等加强监管，房地产企业资金状况不佳。
“缺钱”一下成为职业主旋律，开发商手里余粮有限，特别民企的资金面愈加严峻。在此状况之下，无论是融资本钱仍是融资途径都更具优势的国企，显然能撬动更多的资金下场拿地。
另一方面，与民企不同，关于国企而言，深圳作为社会主义先行示范区，国企也有政治任务要支撑深圳建造。 “就算是微利或许不挣钱，国企也会挑选下场拿地，带动土地开发以及区域开发，与周边进行互联互通。”李宇嘉指出。
