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5月17日，我写过一篇《41宗2694亩！高新区行将掀开“土拍热潮”》，其间软件新城气势微弱：2019年5月-10月，方案入市9宗商住用地入市，供地面积高达809亩。
其实早在3月21日，西安高新软件新城已经有两块地“打头阵”，当天两宗147亩优质住所用地招引了26家TOP级房企前来竞标，终究本土房企高新地产，以“总地价19.74亿+相关配套制作费用11.2亿”一举拿下两宗地开发权，楼面价打破13000元/㎡，这也为后期的土地溢价和TOP级房企比赛做了衬托。
壹丨新软件新城再爆高溢价地块
8月1日，软件新城又供出89亩优质住所用地，果否则在昨日的拍卖现场又是一场“凄风苦雨”。万科、保利、绿城、中梁、招商、中海、朗诗和紫薇八家企业参加竞拍。
经过25轮抢夺，由中海叫到了土地的最高限价，然后转竞高新区公办校园制作资金，终究经过67轮剧烈比赛，由招商地产以“成交总价款11.88亿+高新区公办校园制作资金2.3亿”将本宗89亩用地收入囊中，土地单价1340万/亩，净楼面价7179元/㎡，溢价率高达67.75%。但实际本钱还要分摊15%的公租房，无偿移送的幼儿园和公办校园制作资金，归纳下来楼面价超越1.1万/㎡，公然仍是央企牛啊。
地块大致方位
而从地块目标容积率2.3-2.8，修建密度不大于20%来看，将来产品根本是以小高/高层为主的普通住所，这不由让人联想到区域内现在仅有的产品房项目苏宁云著，8月6日公示精装高层价格是17639元/㎡，这样来看是不也不觉得贵了？
看来这个受许多本钱和工业加持的软件新城往后是不会有低于楼面价1万/㎡的地块了。按地价：房价=1:2.5的惯例套路，未来价格至少都在2.5万/㎡以上。
前两天一粉丝后台留言说：“想不通为何楼面价5000-6000元/㎡，后期价格卖到1.7万/㎡？”甭说5000/㎡楼面价了，3000/㎡楼面价也有卖到这个价位的，由于除了土地本钱还有其他许多构成因子。
贰丨房价的八大构成
讲到本钱，咱们先来看一张图。
房价构成图
简单说房价主要由上图八部分要素构成，其间土地本钱、前期费、建安工程费、报建费、公共配套费、房地产开发费统称为房地产开发本钱。而土地本钱占比最高，能够到达40%乃至更高，从现在新拍的土地能够看出，土地本钱除了土地出让金（咱们常折算成净楼面价），还有公共配套的代建费用，假如是城改用地，还会牵扯更多的拆迁安顿和土地征用费用。
其次是建安工程费用，大约占房价组成的25%，这包含钢筋、水泥、管线、电梯、人口费、装修费等等，这些费用各地不同不大，普通住所在3000元/㎡左右，这些资料的选品跟咱们寓居房子的质量最休戚相关的。可假定一下，假如咱们用最尖端的资料盖精工质量房，建安本钱做到1万元/㎡，但房子处于远郊，你会买单吗？关于许多产品，制作本钱和价格是严密相关的，但房产是特别的！十分特别的产品！
第三占比是税费！10%算是操控比较好的，开发商从拿地到出售需求交纳的税种多达13种，包含增值税、所得税、土地增值税、印花税等等。这儿边猫腻许多，玩得好还能操控在10%以内，玩欠好15%得税费都是有或许的。
第四占比是房企赢利！差不多10%左右，当然这个赢利是可变的，其他费用挤一挤，赢利就会好一些。跟着这轮房价的上涨，2017年80家上市房企均匀赢利率到达13.63%，比2016年上涨2.53%，但跟着限价方针晋级、土地价格高企、融资本钱添加，2018年80家上市房企的净利率仅是13.86%，根本跟2017年相等。当然也有盈余情况十分好的，上一年排在净利率前三的房企是中海、新城和华润，均在20%以上。
第五是房地产开发费用，业内助常说的“三费”：管理费用、出售费用和财务费用。一般占房价构成的5%-10%。这儿的出售费用便是购房者往常触摸的跟出售有关的费用，比方广告宣传费、出售人员管理费、活动费用等。而财务费用便是咱们常常说的融资本钱问题，2018年，在TOP50上市房企中，均匀加权融资本钱为6.24%，比2017年有所增加。其间，中梁控股的均匀融资本钱最高，到达9.9%。可见三费中开销最大的费用也是财务费用。
占比房价第六、七、八构成的费用主要是报建费用、公共配套费和前期费用。房企在开发过程中要处理各种证件、答应、申报、批阅等手续，比方配套费240元/㎡，工程勘测费5.5元/㎡这类报建费占到房价的3%-5%；公共配套费和报建费用占比差不多，主要是指供电、供水、天然气、园林景观等配套工程费；而前期费用包含了项目前期规划、规划、可行性研究所需费用和“三通一平”等土地开发费用（三通一平：通水、通电、通路途和场所平坦），大约占房价1%-3%。
可见从房价构成的视点来看，土地价格的改变对房价影响最大，一是占比最高，二是土地价格水涨船高，是一个很大变量！
现在咱们再来看粉丝的问题，假定你花1.7万/㎡买了一套100平的房子，其间68万是用来买地（或许说租地），43万用来造房子，25万是你触摸到的售楼部、出售团队、美化、路途等费用，17万用来交税，最终这17万便是开发商的赢利了。
说这么多，咱们无非是想告知我们经过本钱能够来判别房价的合理性。但这并非肯定，现实是有地价较低，价格较高还卖得呼呼的楼盘；也有贴着本钱价还走不动的项目。八仙过海，各显神通，关于房企赚更多是人家的本事；关于购房者房价的判别是多维的，除了本钱、地段、预期也很重要。
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