作者：李佳
2019年半年报发布，正荣地产（06158.HK）一改往日冲刺之势转而向优质开展进发。
曾经在5年内出售额从169亿元升至1080亿元，并于上一年成功上市的“黑马”——正荣地产，在2019年也开端减速。
阅历了高速扩张后，正荣地产将2019-2021的新三年设定为“高质量开展期”。2019年是正荣地产的新三年战略首年，在打破千亿出售后，正荣在重视开展速度的一起，也加强了对规划、赢利和质量这三个方针的重视。未来三年将坚持年添加30%的添加速度，三年左右的时刻完结出售翻番的方针。
成果增速仅0.8%，毛利率下降
半年报显现，到2019年6月30日，正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约出售金额约为586.07亿元。
依照正荣地产此前发布的2019年全年合约出售方针1300亿元来看，正荣上半年出售方针完结度约为45.08%，同比添加仅为0.8%，而上一年同期这一数据则为170.3%。关于这样的一个成果，正荣地产履行董事兼行政总裁王本龙在成果发布会上表明，契合上下半年4：6的出售占比规划，对全年到达方针有决心。
财报显现，正荣地产上半年完结经营收入136.5亿元，同比添加10.8%。其间物业出售收入占比99%，为135.34亿元，同比添加10.83%；租金收入为5598.5万元，同比添加19.43%；物业办理收入4141.8万元，同比添加2.87%，别的还有办理服务收入1745.2万元，同比添加446.28%。
在盈余方面，公司上半年毛利为27.73亿元，同比添加2.2%；毛利率由上一年同期的22.04%減至20.32%，主要是因为已交给物业的均匀毛利率下降。
调查正荣地产近几年的数据能够发现，正荣地产近几年的毛利率根本在22%上下动摇，这和其他房企遍及30%~40%的水平相差较大，这也跟正荣不断扩张有较大联系。
近三年来，正荣地产半年度出售均价分别为1.85万元/平方米、1.68万元/平方米和1.54万元/平方米，逐年下降。出售均价下降也会引发出售费用份额上升和单位出售毛利下降，进一步影响盈余才能。
正荣地产副总裁兼财务总监陈伟健关于出售价格回落问题解说称，毛利率略降很正常，主要是限价，咱们会严控咱们的本钱，包含融本钱钱、开发本钱、办理本钱，尽管毛利率下了一点点，但中心的赢利是添加的，从7个点添加到8.4。增量的工作咱们现在说美元债的额度是借新还旧，咱们也期望严控咱们整个融资的本钱。
拿地减缓，去化速度坚持职业前列
正荣地产在拿地上也显得慎重许多，2019年上半年拿地只要上一年的一半。
公司上半年新增22宗地块，总地价为181.68亿元，占地面积约110万平方米，算计建筑面积约290万平方米。而在上一年同期，正荣地产新增33宗地块，总占地面积为220万平方米，建筑面积约为590万平方米。
财报显现，公司新增土地散布于全国12个城市中，90%坐落二线城市，相对会集。其间，安徽省合肥市新购入土地四宗，总建筑面积约47.59万平方米，占长三角区域新增土地储备建筑面积的60.10%，占上半年新增土地储备的16.55%。
值得注意的是，不同于近年“盛行”的协作拿地形式，正荣地产上半年新增的土地储备的权益占比挨近90%，也将公司总的土地储备权益的占比由上一年末的52%拉高至6月底的57%，权益土储份额添加。
到2019年6月底，公司具有167个项目，算计土地储备2634万平方米，同比添加7.34%，增速低于公司出售额的增速。
正荣地产反映去化压力的方针“存货/均匀预收账款”在2015至2017年间逐年下降。2018年，正荣地产的存货为757.76亿元，同比添加26.6%，均匀预收账款为432.37亿元，同比添加20.2%，存货的大幅添加导致正荣地产“存货/均匀预收账款”方针略增，但仍坚持在职业1/4分位数之下，去化压力不大。
2019年上半年以来，正荣地产项目首开时刻缩短至均匀7个月，首开去化率到达70%。在存货继续添加的布景下，“存货/均匀预收账款”方针数值为1.76，较年头改变不大，继续坚持职业抢先。
此外，去化速度加速并没有导致出售费用的添加，反而上半年正荣地产的出售费用占比较上年同期下降了0.2个百分点。正荣地产以为，“阐明并不是促销或许营销投入扩大推进的，而是公司的出售功率进步了”。
一起，正荣地产的预收账款周转率近年来全体出现继续上升趋势。2018年正荣地产的预收账款周转率升至2015年以来的最高值0.61，2019年上半年为0.29，较上年同期下降6.5%，不及职业中位数，公司预收账款结转收入的速度依然有待进步。
降杠杆成效显著，偿债才能增强
从“新三年”战略的具体内容“恰当开展规划、继续进步竞争力、不断优化财务结构”来看，正荣地产的完结状况较好。
上半年，正荣地产净负债比率较年头下降3.2个百分点至70.8%，调整后的资产负债率下降0.69个百分点；加权融资利率由2018年年末的7.8%下降至7.6%，现金短债份额也由2018年末的1.19倍进步至1.21倍。
融资方面，上半年正荣在境外经过发行优先收据、永久本钱证券、银团/双方借款及股份配售完结约18亿美元融资。境内方面，则初次发行长租公寓专项债，ABS、ABN，别的正荣还有超越2400亿授信及融资额度未运用，包含31亿元人民币的小公募额度。
其间，银团借款为正荣地产初次取得的境外融资。7月5日，正荣地产发布初次取得境外银团借款的布告，当日与恒生银行有限公司、我国民生银行股份有限公司香港分行、东亚银行有限公司、高盛(亚洲)有限责任公司及法国巴黎银行(透过其香港分行行事)五家银行签定融资协议，算计约1.2亿美元的双币种定时借款融资，期限为3年，融资途径再次拓展。
上半年，正荣地产调整后的速动比率为1.17，高于规范值“1”，这表明正荣地产有满足的活动资产来归还活动负债。一起，正荣地产期末手持现金250.72亿元，较年头添加11.24%，调整后的现金比率也较上一年同期的0.35上升48.57%至0.52，现已超越职业3/4分位数，显现出正荣地产较强的短期偿债才能。
长时间偿债才能方面，近年来正荣地产反映长时间偿债才能的方针“（货币资金＋存货＋出资性房地产－预收账款）／悉数债款”一直在职业中位数之下出现小范围动摇，2019年上半年该方针为0.59，同比添加11.32%，仍旧不及职业中位数水平，长时间偿债才能有待进步。
楼市隆冬，中小企业相继被吞并乃至破产，房地产职业也将向千亿房企和品牌房企进一步会集。千亿往后，正荣地产挑选稍作调整，只不过出售增速下滑、拿地减缓、盈余才能又欠佳的正荣地产，该怎样完结它既要成果三年翻番又要高质量开展的方针？
