克而瑞研讨中心 房玲、洪宇桁、陈家凤
【全国化稳步推动，要点城市奉献杰出】2019年上半年正荣地产（含联营及合营公司）完结合约出售金额586.07亿元，同比仅添加0.8%，完结了全年1300亿出售方针的45.08%。环渤海和中西部的出售奉献显着添加，正荣的全国化正在稳步推动，出售奉献前十的城市的出售金额占比超越四分之三。
【深耕已进入城市，拿地较为慎重】2019年上半年正荣共新增土储建面287.9万平方米，新增土地总价为181.7亿元，其间权益土储总价约为160亿元。正荣要点在已拓宽城市内持续深耕，在全国五大区域的出资布局相对于2018年愈加均匀，一起拿地相对较为慎重。
【加强本钱操控，赢利率仍有提高空间】2019上半年正荣完结运营收入136.5亿元，同比添加了10.8%，受限价影响毛利率下降至20.3%；净利率同比提高了0.87个百分点至8.6%，首要是因为企业的本钱操控作用不错，全体来看，企业的赢利率还有较大的提高空间。
【债款结构略有优化，杠杆操控行之有效】2019年中，正荣的持有现金为301.37亿元，较于期初添加了6.23%，现金短债比和长短债比比较期初都持续优化，净负债率为77.07%，在7月份增发股份添加权益之后，企业的净负债率进一步下降至70.8%，未来融资本钱仍有持续改进的空间。
出售：全国化稳步推动
要点城市奉献杰出
2019年上半年正荣地产（含联营及合营公司）完结合约出售金额586.07亿元，同比添加0.8%；合约出售面积381万平方米，同比添加12.5%。比较于TOP20房企均匀12.43%的出售金额添加率而言，正荣上半年增速显着放缓。2019年是正荣展开“新三年战略”的第一年，企业将首要开展方针转为完结高质量的开展，寻求财政稳健、出售规划和赢利的调和共生，这意味着正荣正在从最初寻求规划向稳健运营转型。
正荣2019年全年的出售方针为1300亿，上半年现已完结了方针的45.08%。下半年正荣可售资源挨近1000亿元，据此核算，企业鄙人半年的去化率要到达71.4%才干完结全年方针，企业鄙人半年要活跃加大供货力度和出售去化速度。
从出售金额的区域散布来看，正荣在五大区域中长三角和海西区域的出售额同比均有削减，别离削减了4%和34%，但是在其他区域的出售额都有大幅添加，在环渤海和西部区域的出售额添加率都到达了200%以上。值得注意的是，企业大本营海西区域的出售规划占比持续下降，从2017年的42%到2018年中的27%再到2019上半年的18%，再加上环渤海和中西部区域较为显着的兴起，正荣对大本营的依靠正在不断减小，全国化稳步推动。
在单城市奉献方面，上半年对正荣的合约出售规划奉献前十的城市根本是一二线城市，仅这十个城市的出售金额占比就到达了76.2%。其间排名前三的城市别离是坐落长三角的姑苏（19.7%）、南京（15%）和嘉兴（7.5%）。这阐明正荣现在比较注重要点城市的深耕，首要是因为企业在一二线城市的住所库存去化速度比较抱负，消化周期仅为18个月，相较于三四线棚改货币化盈余逐失，一二线城市需求端更为稳健。
出资：深耕已进入城市
拿地较为慎重
2019年上半年正荣共新增22个项目，新增土储建面287.9万平方米，同比削减了50.8%；新增土地总价为181.7亿元，同比削减了35.9%，其间权益土储总价约为160亿元。按此核算，正荣在上半年新增土储的权益份额为88%，远高于企业现在总土储的权益份额57%。加大协作力度是正荣近年来出售规划的敏捷提高的一个重要原因，但进入新的开展阶段后，为了完结有质量的添加，正荣未来会恰当添加拿地权益份额。
上半年正荣新增土地的均匀楼板价约为6311元/平米，同比增幅30.32%，这首要是因为正荣上半年新增土储聚集于强二线城市，占比约90%，再加上上半年土地商场回暖，导致上半年拿地本钱略高。
在区域散布方面，正荣在上半年要点在已拓宽城市内持续深耕以紧缩土地本钱，在全国五大区域的出资布局相对于2018年愈加均匀，长三角区域的出资占比大幅削减，转而要点添加了在中西部的出资力度。这些改变阐明正荣现在在安稳深耕其全国化布局，然后更好地站稳脚跟。
正荣在2019上半年的拿地出售金额比为0.31，较2018年同期下降了0.18，低于TPO20房企0.39的均匀值，拿地相对较为慎重。而因为下半年正荣还有150亿预算购地，到时企业或许会掌握拿地窗口期弥补优质地块储藏。到2019年中，正荣总土储建面达2634万平方米，总货值约为4500亿元。按上半年出售规划核算，这些土储满足企业3年左右开发。
盈余：加强本钱操控
赢利率仍有提高空间
2019上半年正荣完结运营收入136.5亿元，同比添加了10.8%，毛利率为20.3%，同比下降了1.72个百分点，而净利率则同比提高了0.87个百分点至8.6%。全体来看，企业的毛利率和净利率内行业界都相对较低，还有较大的提高空间。企业的毛利率同比下降首要是因为正荣的商场布局首要是在强二线城市，这些城市的限价对企业的毛利率影响较大。
但是与此一起，正荣却完结了净利率同比上升，这与企业加强了本钱操控能力有较大的联系。正荣在2019上半年的销管费用与运营收入的份额同比下降了0.32个百分点至6.44%，然后使得其净利率与毛利率呈现出相反的走势。上半年企业的预售毛利率大约为23-25%，根本保持安稳，在企业加强本钱操控的布景下净利率估计还会有提高的空间。
偿债：债款结构略有优化
杠杆操控行之有效
2019年中，正荣的持有现金为301.37亿元，较于期初添加了6.23%，现金短债比比较期初持续优化，从1.19提高至1.21，短期偿债压力不大。从长短债比来看，正荣在2019年中的长短债比为1.11，比较年头的0.95略有提高，但依然相对较低，企业能够考虑添加长时间融资。2019年中，正荣的净负债率为77.07%，但是在7月份企业以4.95港元每股的价格配售了近2.45亿股股份，增发完结后企业的净负债率将下降至70.8%，较年头持续下降了3.24个百分点。
正荣在上半年的融资方法较为多元化，期内成功发行境外优先收据13.1亿美元，ABS 3.6亿元，长租公寓专项债券3.5亿元，ABN 42亿元，永续债2亿美元以及银团/双方借款1.3亿美元等。在外部融资环境趋紧的布景下，正荣的融资本钱却持续下降，2019上半年的加权融资本钱为7.6%，较2018年全年下降了0.2个百分点，但是依然有持续改进的空间。融资本钱的下降首要得益于企业以新债置换宿债的方法优化不断优化债款结构， 利率较高的非银信任份额持续下降，利率较低的银行借款份额持续上升。因为正荣现在拥有着超越2000亿元的银行授信额度，一起也和很多金融机构达成了战略协作，估计未来企业的财政状况仍将持续保持安稳。
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